A revisão tem por escopo adequar o valor do aluguel ao de mercado, não se confundindo com o reajuste do mesmo valor, que se faz necessário, periodicamente, em razão da perda do poder aquisitivo da moeda.
Pode ser obtida, a todo tempo, por acordo dos interessados, ou, em caso de divergência, a cada triênio, por meio de decisão judicial, mediante a propositura, por qualquer daqueles, de ação revisional. (art. 69, § 1º) da lei 8.245.
A revisão judicial do aluguel, é bem de ver que a correspondente ação, de natureza constitutiva, poderá ser proposta pelo locador, buscando a majoração do aluguel, ou pelo inquilino, pleiteando a sua diminuição - apesar de não se poder descartar a hipótese, embora remota, de ocorrer uma inversão nas situações enunciadas, ou seja, o locador buscar a redução do aluguel e o inquilino a sua majoração.
A atual lei de locação predial urbana extinguiu os regimes particulares de revisão de aluguel instituídos pelos artigos 31 do Decreto nº24.150/34 e 49 da Lei nº 6.649/79, permitindo-a em toda e qualquer locação (excetuada a locação por temporada), com a unificação do respectivo procedimento.
A lei veda a revisão na pendência de prazo para desocupação do imóvel, seja tal prazo aquele indicado nos artigos 46, § 2ºe 57, seja o estipulado amigavelmente ou imposto judicialmente (art. 68, § 1º).
Artigo 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do artigo 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do artigo 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:
Nota: O procedimento sumaríssimo foi transformado em sumário pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995. Ver CPC, artigos 275 e segs.
Doutrina Vinculada
I - além dos requisitos exigidos pelos artigos 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Enumeradas tais situações, entendo que renegociar o aluguel é geralmente melhor para ambas as partes do que uma rescisão ou a entrega do imóvel após o término do contrato. Isso porque é vantajoso para o proprietário fugir dos custos de colocar seu imóvel novamente no mercado, assim como é interessante para o locatário evitar as dores de cabeça e dos custos de buscar outro imóvel e iniciar um novo contrato. Desta forma, com base no artigo 56, entendemos que em caso de não haver oposição do locador após 30 dias do contrato, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. Então o Locatário é legitimo para pedir a revisional de aluguel a preço de mercado, mesmo não assinando o novo contrato com o novo valor proposto pelo dono do imóvel.
Este é o nosso parecer,
Pedro Costa
Consultor Jurídico da CDL Colatina